Die Immobilienbranche stand letzte Woche im Rampenlicht, als Zillow angekündigt, dass es würde „Zillow Offers“, seine „iBuying“-Abteilung, schließen. In einem düsteren Gewinnbericht kündigte das Unternehmen an, dass es durch den Zusammenbruch der Abteilung Hunderte Millionen Dollar verlieren würde und gezwungen sei zu sein, ein Viertel seiner Gesamtbelegschaft zu entlassen (ein Mehrheit der Entlassungen wird laut dem Unternehmen Offers betreffen). Es war ein unrühmliches Ende für das, was in den letzten Jahren eine mächtige Kraft in der Wohnungswirtschaft gewesen war. Tatsächlich war Zillow vor seinem Untergang war der Zweitgrößter „iBuyer“ auf dem Markt und war seit Monaten auf einem unersättlichen Hauskaufrausch.
Es überrascht nicht, dass sich der Durchschnittsbürger mit geringen Kenntnissen der Immobilienbranche wahrscheinlich fragte: Was genau kauft man und warum ist es Hunderte Millionen Dollar wert?
Was ist iBuying?
Die Grundidee hinter iBuying ist ziemlich einfach: Unternehmen setzen Algorithmen und andere automatisierte Technologien ein, um Häuser schnell zu bewerten, zu beschaffen und sie dann gewinnbringend weiterzuverkaufen. Der Vorteil für Hausverkäufer besteht darin, laut iBuyer PR, ein vereinfachter, beschleunigter Verkaufsprozess. Der Vorteil für den iBuyer ist in der Zwischenzeit hoffentlich eine Menge Geld.
Unternehmen wie Zillow verwenden sogenannte AVM, die Abkürzung für „Automated Valuation Models“. Wie der Name schon sagt, handelt es sich dabei um Algorithmen, die Marktanalysten dabei helfen, zu entscheiden, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt und zu welchem Preis sie erworben werden sollte. Beim Kaufen geht es jedoch nicht nur um Algorithmen. Unternehmen haben ganze Abteilungen – wie Zillow Offers –, in denen Teams von Mitarbeitern daran arbeiten, die Immobilie zu verkaufen. k gemeinsam an der Prognose- und Beschaffungsstrategie arbeiten. Im Fall von Zillow wurde die Offers-Abteilung mit der Aufgabe betraut, eine ganze Reihe von Datenpunkten zu sammeln, um die Entscheidung zu unterstützen zu können, welche Immobilien es gekauft werden sollte. Nach Angaben des Unternehmens gehörten dazu unter anderem makroökonomische Daten, Statistiken des Bureau of Labor sowie Immobilien- und Transaktionsdaten auf lokaler und regionaler Ebene.
Mike DelPrete, ein Immobilienmakler Tech-Stratege und Stipendiat an der University of Colorado-Boulder, erklärte Gizmodo, iBuyers versuchen „Menschen und Technologie auf intelligente Art zu kombinieren“, obwohl das –wie man bei Zillow sehen kann – nicht immer so gut funktioniert.
„Sie geben jährlich zig Millionen Dollar für Technologie aus. Für Big-Data-Wissenschaftsteams. Jede Menge Daten, jede Menge kluge Leute, maschinelles Lernen, künstliche Technologie“, sagte DelPrete vom größten iBuyer auf dem Markt, Opendoor. All diese Daten und Analysen dienen dazu, die Hauspreise kurz- und langfristig zu verstehen: „Es geht nicht nur darum, was ein Haus heute wert ist, sondern was wir bieten müssen, um dieses Haus heute zu bekommen, was es wert sein wird.“
Wie Zillow es vermasselt hat
Doch ein zu großes Vertrauen in Algorithmen scheint ein Rezept für eine Katastrophe zu sein. Im Fall von Zillow gerieten solche Modelle in Schwierigkeiten, als sie auf die Schwankungen eines volatilen, oft unberechenbaren Immobilienmarktes trafen.
„Die Herausforderung, vor der wir bei Zillow Offers standen, bestand in der Fähigkeit, den zukünftigen Preis des Lagerbestands drei bis sechs Monate im Voraus genau vorherzusagen, und zwar in einem Markt, in dem es größere und schnellere Veränderungen der Immobilienwerte als je zuvor gab“, sagte ein Zillow-Sprecher in einer Erklärung gegenüber Gizmodo.
Mit anderen Worten: Die Algorithmen von Zillow waren nicht so toll, wie sie angepriesen wurden. Ein großer Teil des Problems besteht darin, dass Zillow während des Großteils seiner iBuying-Karriere aus einer Verlustposition heraus operierte – Millionen und Abermillionen von Dollar, aber die Hoffnung, dieses Geld irgendwann wieder hereinzuholen und noch mehr. Doch so hat es nicht geklappt. Im Wesentlichen zahlte das Unternehmen zu viel für die Häuser, die es kaufte, und schätzte gleichzeitig den Preis, zu dem es die Häuser in einigen Monaten verkaufen könnte, zu hoch ein.
„Zillow hat es wirklich vermasselt, wie es andere iBuyer nicht getan haben“, sagte DelPrete und fügte hinzu, dass das Unternehmen „sich zu sehr auf einen Algorithmus verlassen“ habe.
Exponentielles Wachstum
Historisch betrachtet ist der Immobiliensektor kein Geschäft, das sich groß verändert, und genau deshalb ist iBuying – das viele schnelle, branchenweite Veränderungen mit sich gebracht hat – ein so merkwürdiges Phänomen, sagt DelPrete.
„iBuying ist wirklich schnell gewachsen“, sagte er und erklärte, dass sich der Marktanteil der Branche seit ihrem Beginn im Jahr 2017 praktisch jedes Jahr verdoppelt habe. Die Ausnahme von diesem Wachstum war das Jahr 2020, als der Ausbruch von Covid-19 im ganzen Land verständlicherweise humpelte Trends beim Eigenheimkauf. Jetzt da die Pandemie abklingt, erwacht iBuying jedoch schnell wieder zur Aktion und bricht alle bisherigen Rekorde. Seit dem dritten Quartal dieses Jahres machen sie nun ungefähr 1,75 Prozent des gesamten Immobilienmarktes im ganzen Landes aus, im letzten Quartal waren es nur 1 Prozent mehr, sagt DelPrete.
Das klingt zwar nicht nach viel, doch das tatsächliche Wachstum von iBuying wird in bestimmten Communities deutlicher, wo ihr Marktanteil bei etwa 5 bis 6 Prozent der gesamten Transaktionen liegt. Die meisten Unternehmen sind relativ transparent, was ihre Beschaffungen angeht, und veröffentlichen Regelmäßige Berichte davon abhängen, wie viele Häuser sie gekauft haben, zu welchen Preisen und wo. Und in bestimmten Gemeinden steigen sich die Zahlen noch schneller. Der neue „Höchststand“ liegt in Phoenix, Arizona, wo iBuyers im August 10 Prozent des Gesamtmarktes ausmachten, sagt DelPrete.
Ein glühend heißer Markt
Verständlicherweise machen sich viele Leute Sorgen darüber, welche Auswirkungen iBuyers auf den Immobilienmarkt haben könnten, und wenn man sich die Geschichten durchschnittlicher Hauskäufer und Immobilienmakler anhört, klingt das nicht besonders gut.
Der Immobilienmarkt ist dieses Jahr völlig durchgedreht – mit Worten wie „verrückt”, “anschwellend”, und “Blase„ umgeworfen, um die außer Kontrolle kommende Art der Preissteigerung und des Aufkaufs von Immobilien zu erfassen. Die National Association of Realtors veröffentlichte im April Zahlen, die zeigten, dass der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser auf ein Allzeithoch geklettert ist. Offensichtlich “Bieterkriege„zwischen potenziellen Käufern haben regelmäßig dazu geführt, dass Häuser für Tausende von Dollar über ihrem ursprünglichen Angebotspreis verkauft wurden. In Reddit-Foren finden Sie ängstliche Tiraden Vergleich des aktuellen Klimas mit dem Klima vor der Krise von 2007.
Inmitten dieses ganzen Wahnsinns werden potenzielle Eigenheimkäufer mit iBuyers und anderen institutionellen Investoren – darunter Banken und Investmentfirmen – konfrontiert, die Immobilien nicht aus Notwendigkeit, sondern aus Profitgründen kaufen. In großen Ballungsräumen – wo iBuyers am häufigsten versammelt—Die Immobilienpreise haben einen der explosivstes Wachstum. Geschichten von Immobilienmaklern zeigen, dass der durchschnittliche Haussuchende regelmäßig bei einem Geschäft über den Markt ab gedrängt wird, da große Unternehmen mit Barzahlungsangeboten auf die Immobilien zukommen und sich dabei ergreifen können.
iBuyers verkaufen solche Immobilien außerdem häufig nicht an junge Familien, sondern an Wall-Street-Firmen, die dann in Mietobjekte umwandeln von wo sie einträglichere monatliche Mietschecks einstreichen können. „Sie können sie direkt an institutionelle Investoren verkaufen und tun das auch auch und tun das auch und tun “, sagt DelPrete. „Die iBuyers kaufen also alle diese Häuser auf und verkaufen sie direkt an die Wall Street, um sie dann an Amerikaner weiterzuvermieten – und geben den normalen Amerikanern keine Chance dieser Häuser auf dem freien Markt .“
iBuyers: der größte Raubtier im Immobilienmarkt
Auch wenn iBuyers nur einen sehr kleinen Teil des Gesamtmarktes ausmachen, sind sie dennoch eine ernstzunehmende Konkurrenz für die Durchschnittsfamilie, die nur ein Einfamilienhaus kaufen möchte, aber nicht über beispielsweise 600.000 US-Dollar in bar verfügt, um die lokale Investmentfirma zu überbieten.
„Ich glaube, dass iBuyers den größeren Markt beeinflussen“, sagte DelPrete. „Sie werden sagen: ‚Oh, wir sind so klein. Wir machen nur 1 Prozent des Gesamtmarktes aus.‘ Blödsinn“, sagte er. „Sie müssen den Markt beeinflussen. Sie kaufen und verkaufen Hunderte von Häusern in einem Markt zu einem beliebigen Zeitpunkt. Sie könnten diese Häuser zu jedem beliebigen Preis erneut zum Verkauf anbieten“, sagte er und fügte hinzu, dass solche Firmen nicht denselben Beschränkungen unterliegen wie normale Käufer.
„Ein reiner Immobilienmarkt besteht aus Käufern und Verkäufern, die direkt miteinander in Kontakt treten. Mit iBuying haben wir hingegen einen kommerziellen Mittelsmann, der sich direkt in die Transaktion einmischt“, fuhr er fort.
All dies wirft viele Fragen auf. „Was machen sie mit der Preisgestaltung? Was machen sie mit der Angebotsseite und dem Lagerbestand? Alle diese Fragen sind immer noch berechtigt, auch wenn sie nur einen kleinen Teil des Gesamtmarktes ausmachen“, sagte DelPrete.
